יזמות בנדלן

תחום היזמות בנדל"ן הינו תחום עשיר ורחב אשר כולל מספר ענפים, בניהם: תחום ההתחדשות העירונית (תמ"א 38 ופינוי בינוי), תיווך מקרקעין בתחום המגורים ובנדל"ן מסחרי, עסקאות אקזיט, ניהול נכסים, רכישת נכסים והשכרתם ועוד.

ענף ההתחדשות העירונית למשל הינו אחד הענפים היותר מבוקשים בתחום יזמות נדל"ן. הסיבה לכך נעוצה בכך שיזמי נדל"ן אשר מכירים את השוק ומתעדכנים באופן שוטף בחדשות הנדל"ן, מודעים לבעיה שהקרקעות לבניה רוויה במיקומים אטרקטיביים במדינה הולכות ואוזלות וכתוצאה מכך קבלנים החלו "לברוח" ולחפש קרקעות ליד אזורי תעשיה ובתי קברות.
לכן, בניה במקום בנייני רכבת ישנים במקרה של פינוי והוספת עוד קומות על בנייני רכבת כמו במקרה של תמ"א 38 הינם תחום מועדף לקידום ע"י יזמים בנדל"ן.

יזמות נדל"ן מאגדת כאמור מגוון רחב של נושאים, הזדמנויות ופעולות. אנו מאמינים שאיתור הזדמנויות השקעה וכן קביעת אבני הדרך והיעדים הרצויים מצד המשקיע, הם השלבים הראשונים ביזמות נדל"ן.ניתוח השוק והיכולת לאתר רוכשים עתידיים הנם אקוטיים בתהליך הבנת ההזדמנות, הכדאיות וכן באישור קידום העסקה.

לרוב, פרויקטים בתחום יזמות הנדל"ן נוטים להתעכב ואף להיתקע עקב היעדר תכנון נכון שיתחשב במגבלות אפשריות במשאבים, וכן עקב חוסר יכולת ניהולית בשלבים המוקדמים של תכנון הפרויקט. כאן נכנסים לתמונה אנשי המקצוע שתפקידם לוודא שיש ביכולת הצדדים המעורבים בעסקה וכן במשאבים העומדים לרשותם להוציא לפועל את הפרויקט.

השלב השלישי הנו ביצוע של הבדיקות המשפטיות והיבטי המיסוי הנדרשים להוצאתה לפועל של העסקה. לרוב, תכנון נכון בעזרתם של יועצים מקצועיים יכול להקטין משמעותית את החשיפה לסיכונים או לתשלומים מיותרים של מיסים. תכנון נכון לצד בנייה נכונה הלוקחת בחשבון את התקנים והחוקים הרלוונטיים במקום היעד של העסקה, אף עשוי להוסיף ערך ורווח רב לפרויקט.

השלב האחרון הוא למעשה ביצוע העסקה כלומר רכישת נכס הנדל"ן. בשלב זה המטרה היא לנהל את העסקה ולוודא שהצדדים המעורבים עומדים ביעדים שנקבעו. אם תנאי השוק משתנים תוך כדי תנועה, קיימת חובה לערוך שינויים בתוכניות השונות, ואף לעיתים לבנות תכנית בנייה חדשה, על מנת שאלו ישקפו בהתאמה מלאה את מצב השוק הנוכחי או השוק העתידי. היכולת לנתח ולהבין את המציאות המשתנה והדינאמית בזמן אמת משקפת את המסוגלות להעביר את העסקה ממצב של כישלון להצלחה.v

ענף הנדלן

ישראל נמצאת במקום השלישי בעולם בעליית מחירי הנדל"ן, בשלוש השנים האחרונות צמחו מחירי הבתים בארץ בכ- 13% (!). רבים כבר כינו זאת בועת נדל"ן.
אם סמוך להקמת המדינה נדרשו מספר שנות עבודה של פועל כדי לקנות דירה, כיום נדרשת משפחה בעלת הכנסה ממוצעת לזמן עבודה של כ-20-30 שנה כדי לקנות דירה והמחירים אינם ממהרים לרדת. לכן, שוק הנדל"ן והקרקעות הפך ליעד אטרקטיבי להשקעה בעיני ישראלים רבים.

מחירי הדירות בארץ מושפעים בעיקר ממחיר עלות הקרקע. מחיר הקרקע מהווה בין חצי לשני שליש מעלות הדירה ולכן ככל שמחירי הקרקע עולים, עולים בהתאמה גם מחירי הדירות. כמו בכל שוק, מחירי הקרקעות עולים בהתאם להיצע ולביקוש.
ישראל היא אחת המדינות המערביות הבודדות בה יש גידול מתמיד באוכלוסיה, אי לכך,  היחס בין גודל האוכלוסייה בארץ לגודל השטח, תמיד נמצא ביחס הפוך. כלומר, האוכלוסייה תמיד גדלה בעוד ששטח המדינה נותר קבוע.

אם ישראל מכפילה את כמות האוכלוסייה שלה כל 33 שנה, פרוש הדבר שכל 33 שנה, יש צורך לבנות כמות דירות שמתאימה לסך כל הדירות שנבנו כאן מאז ומעולם. דבר זה תורם תרומה היסטורית וארוכת שנים לגידול במחיר הדיור. לפי התאחדות הקבלנים, יש צורך בתוספת של בבניה של כ-40,000 יחידות דיור בשנה כדי לסגור את הפער בין הביקוש להיצע, דבר שאיננו מצליח לקרות בעשרים השנים האחרונות וכך נותר מחסור חמור ביחידות דיור והמחירים נמצאים במגמת עלייה מתמדת.

מתוך כך, בשלוש השנים האחרונות, הפך תחום הקרקעות החקלאיות לטרנד הלוהט של הנדל"ן.
אולם, חשוב לזכור כי רכישת קרקע חקלאית הינה עסקה רוויות סיכונים. במקרים מסוימים הקרקע לא תשנה את ייעודה למגורים גם לאחר התדיינויות של שנים. בנוסף, כדאי לקחת בחשבון שההשקעה בקרקע חקלאית מוגדרת כהשקעה לטווח בינוני ארוך, גם על ידי החברות המשווקות אותן, את הרווח מהרכישה סביר שהמשקיע יראה רק בעוד כמה שנים, במקרה הטוב.