ההמלצות שלנו

  • כל מי שמתעניין ברכישת כל נכס נדל"ן שהוא, כדאי שיראה את הנכס/ הקרקע במו עינו! אתם אחראים, הנכס הוא שלכם!
  • לבדוק! תבדקו את כל הנתונים שמוסרים לכם!
  • קיים הבדל עצום בין קרקע פרטית "טאבו" לבין קרקע השייכת למנהל – תבדקו היטב מי בעל הקרקע!
  • רכישת קרקע חקלאית היא השקעה לטווח בינוני וארוך. שינוי יעוד קרקע הוא תהליך ארוך ומורכב אשר סופו אינו ידוע מראש.
  • יש לקחת בחשבון שבעת שינוי יעוד הקרקע חלקים גדולים (לעיתים עד 50%) צפויים להיות מופקעים ועם שינוי יעוד הקרקע צפוי בעל הקרקע לשלם בגינה היטל השבחה ופיתוח.

האם כדאי לרכוש היום נכסים בחול

משבר הנדל"ן בשנים האחרונות, הרחיב את רכישות הנדל"ן בחו"ל, הן לצרכי השקעה והן לצרכי מגורים. במקרים רבים ההשקעה איננה כדאית ועלולה לגרום להפסד כספי ההשקעה. יש חשיבות להגדרת יעוד הנכס מגורים או השקעה ולבחינת העיתוי הנכון. יש להמתין עד לרגע הנכון להשקעה, ולהקשיב לתחזיות המומחים. בנוסף יש לקחת בחשבון שישנם אזורים בהם המיתון והמשבר יימשכו עוד זמן רב וייתכן כי רק בעוד שנים רבות יניבו את התשואה לה מייחל המשקיע נקודה נוספת אליה כדאי למשקיע לשים לב לפני שחותם על חוזה הוא לחוקים המקומיים. אנחנו ממליצים  להתייעץ עם עו"ד או מומחה נדל"ן  מקומי אשר מבין את החוקים המקומיים ובקיא בבירוקרטיה המקומית.

יתרונות וחסרונות השימוש במשרד תיווך כאשר רוכשים או מוכרים דירה

משרד תיווך כן או לא? זו הדילמה שכל רוכש או קונה עומד בפניה.  ישנם שיקולים לכאן ולכאן. מצד המוכר, קיים שיקול כלכלי שכן מדובר בעלויות גבוהות יחסית ולכן יש מוכרים שיעדיפו לעשות זאת בעצמם.  אלו שיעדיפו שירותי תיווך יעשו זאת בד"כ משיקולי נוחות וגם משיקולים נלווים כגון מידע מעודכן על שוק הנדל"ן ופרסום מקסימאלי של הנכס. מצד הקונה, ישנם יתרונות אחרים לשימוש במשרד התיווך. משרד התיווך מכיר את  מוכר הדירה ונמצא איתו בקשר רציף. בנוסף, הקונה יכול להיות בטוח יחסית באשר לאיכות הנכס משום שמשרד התיווך דואג למוניטין של עצמו ולא יסתכן במכירת נכס לא ראוי. משרד התיווך יכול בנוסף, לסייע לקונה למצוא את אנשי המקצוע הנכונים לייעוץ, כדוג' עו"ד ולסייע בהליכים הבירוקרטים.

השקעות בנדלן

בניגוד למה שמקובל לחשוב, השקעות בנדלן זה לא תחום מסובך וגם לא נחלתם הבלעדית של בעלי מזל ו/ או כסף. למעשה, המציאות מאוד שונה בתחום הזה.דירה להשקעה, בארץ או בחו"ל, עשויה להוות מנוע צמיחה להתבססות כלכלית בשנות העבודה ולשמש כמקור הכנסה לתקופה שאחרי הפרישה לפנסיה. עבור עובד עצמאי עשויה ההכנסה שמניבה דירה להשקעה להוות תחליף לקצבת פנסיה.

היתרונות והחסרונות של רכישת דירה להשקעה

יתרונות:

  • הכנסה נוספת – בנוסף לערך המיידי של הנכס, השקעה שנעשית בצורה נכונה, יכולה לייצר תזרים הכנסות ותשואה.ההכנסות יכולות לשמש לכל מטרה שהיא:  כיסוי החזר המשכנתא, השבחת ערך הנכס, הפקדות לפיקדון בבנק, הכנסה נוספת שתצטרף לפנסיה החודשית ועוד.
  • חיסכון לילדים – דירה המשמשת תחילה כלי ליצירת הכנסה נוספת עבור ההורים, ובעתיד תעבור לרשות הילדים  לצורך מגורים או לכל צורך אחר.
  • השקעה "מוחשית" – מעבר להיבט הכלכלי, משהו הניתן למימוש פיזי  ותורם להעלאת תחושת הביטחון.  זאת, בניגוד להשקעה בניירות ערך או בפיקדון בבנק, הבאים לידי ביטוי פיסי "רק" באמצעות דו"ח תקופתי.
  • גידול הון – דירה להשקעה שתימכר ברווח תגדיל את היקף ההון העצמי.
  • מינוף פיננסי – שימוש מאוזן וזהיר באפשרויות קבלת הלוואות ומשכנתא עשוי לאפשר רכישת נכס להשקעה מעבר להון העצמי.

חסרונות:

  • הערכות פיננסית מקדימה, גיבוש תקציב חודשי חדש, צמצום של הוצאות מסוימות לטובת הרכישה  והשקעה של זמן ואנרגיה. כמו כן, יש ל הוצאות כמו למשל דמי תיווך, מיסים ושכר טרחה של אנשי מקצוע  (עו"ד, רו"ח וכו')
  • אפשרות להפסד – כמו בכל השקעה, קיים סיכוי להפסד בעקבות  ירידת ערך הנכס למשל.
  • ניהול שוטף – יש למצוא שוכרים מתאימים, לחתום על חוזים, לפקח ולדאוג לתחזוקה שוטפת של הנכס וחוזר חלילה. ניתן לעשות זאת עצמאית אולם הדבר דורש זמן ואנרגיה לחילופין ניתן לעשות זאת באמצעות חברות ניהול אולם אז, תגדלנה שוב ההוצאות על הנכס (עמלה).
  • אחזקה שוטפת של דירה כרוכה בהוצאות. ככל שההוצאות יהיו גבוהות יותר – התשואה תרד.

מהי קבוצת רכישה?

קבוצת רכישה היא קבוצה של אנשים שהתאגדו למטרת רכישת דירה. הקבוצה למעשה רוכשת קרקע במטרה לבנות עליה דירות. לאחר גיבושה, בוחרת הקבוצה את הקבלן לביצוע הפרויקט. קבוצות רכישה הפכו פופולאריות מאוד בעשור האחרון בעיקר לאור המחירים הזולים יחסית שהן מציעות לרכישת דירה.

מהו המעמד המשפטי של קבוצת רכישה?

הרעיון של קבוצת רכישה הוא חסכון בעלויות, ובפרט בעלויות במס. אולם על-מנת ליהנות מחסכון בעלויות מס, על הקבוצה להיות מאוגדת כיחידים, ולא כתאגיד. לכן כל חברי הקבוצה חותמים על הסכם שיתוף, וכך לקבוצת הרכישה מעמד של "שותפות".

יתרונות בקבוצת רכישה

חסכון במיסים- כיום, על קבוצת רכישה שבראשה עומד מארגן המקבל תמורה כספית, או שוות כסף, תמורת עבודתו, לשלם מס שבח על רכישת הדירה, וכן מע"מ על רכישת הקרקע, אולם הם עדיין פטורים מתשלום מע"מ על הדירה הסופית.
חסכון בעלויות- משום שהקבוצה פועלת ישירות מול הקבלן, הקבוצה חוסכת את עלויות תיווך היזם.
קבוצה שהתאגדה באופן ספונטאני ללא אמרגן העומד בראשה, פטורה מתשלום מס השבח והמע"מ על הקרקע.
לקבוצת רכישה יש האת אפשרות להשפיע על תכנון הדירה וסטנדרט הבנייה.
חסרונות בקבוצת רכישה:

חיסרון העיקרי של קבוצת רכישה, נובע מעצם עניין השותפות. אם אחד מחברי הקבוצה נקלע לקשיים כלכליים, או מעכב תשלומים, הדבר יכול להשפיע על התקדמות הפרויקט כולו. או לחילופין לחייב את שאר השותפים לממן את חלקו של אותו שותף. היום, לרוב קבוצות הרכישה קיים מנגנון הגנה אל מול הבנק המממן ולכן הסיכון עבור יתר חברי הקבוצה ועבור הפרויקט כולו הולך וקטן.

החסרונות של קבוצת רכישה נובעים בעיקר מחוסר וודאות לגבי המחיר הסופי, קבלן הביצוע וסטנדרט הבניה.

חוסר ניסיון של חברי הקבוצה בניהול בפרויקט בניה מהווה חיסרון נוסף, אולם ניתן להתמודד עם זה באמצעות בעלי מקצוע מהתחום הרלוונטי כגון עו"ד מקרקעין.

רכישת דירה, חדשה או יד שנייה – מה כדאי?

דירה חדשה – יתרונות וחסרונות

סטנדרט בנייה חדיש ותשתית חדשה וסיכוי נמוך לתקלות.
בבניין חדש מעוצב לרוב בסגנון מודרני וכולל לובי, חדר אשפה ולעתים גם שטחים קהילתיים כמו חדר כושר, מועדון או בריכה.

רכישת דירה מקבלן כוללת אחריות לטיפול בליקויים ובתקלות הנוגעים לבנייה.
תלות במצבו הפיננסי של הקבלן. הערבויות הניתנות אינן ניתנות למימוש בכל מקרה, ולעתים נדרשת פנייה לבית משפט.
בדירה חדשה קל יותר לבצע שינויים תכנוניים (חדרים למשל) וגם במפרט שמציע הקבלן.
הליכי הבנייה עלולים להתעכב מסיבות שונות.
בדירה חדשה בדרך כלל הרישום בטאבו אורך זמן.
דירות חדשות נבנות בדרך כלל בפרברי העיר, או באזורים מתפתחים. באזורים אלו התשתית הסביבתית עדיין אינה קיימת: מוסדות תרבות, חינוך, מרכזי קניות וכדו'. אולם בד"כ הפיתוח הסביבתי באזורים הללו הוא מהיר יחסית.
דירה חדשה עשויה להיות חלק מפרויקט ולעיתים, עד לסיום הליך הבנייה במלואו, צפויה פגיעה באיכות החיים הן מפגעי רעש, לכלוך והן בהיבט של היעדר תשתיות .
בניית דירה חדשה אורכת בממוצע בין שנה לשנתיים.
דירות חדשות כוללות ממ"ד ועמידות בפני רעידות אדמה. בדירות יד שנייה, שחלקן נמצאות בבניינים ישנים יחסית, לא תמיד קיימות תשתיות אלו.
בבניינים חדשים מותקנת לפחות מעלית אחת, המשביחה את ערך הדירה ומשפרת את איכות החיים.
בנייה חדשה כוללת לרוב חנייה פרטית ומחסן.
קבלנים מציעים לעיתים הנחות ומבצעים המוזילים את מחיר הדירה או משדרגים את המפרט שלה.

דירה יד שנייה – יתרונות וחסרונות

1. סטנדרט בנייה מיושן יותר. סיכוי גבוה יותר לתקלות הנובעות מבלאי.
2. העיצוב עלול להיות מיושן ולרוב אינו כולל שטחים קהילתיים, כמו חדר כושר, מועדון או בריכה.
3. החדרים בדירה יד שנייה בד"כ גדולים יותר ביחס לגודל החדרים בדירה חדשה.

הרכישה איננה כוללת אחריות.
כל שינוי בדירה כרוך בשיפוץ ובהוצאה נוספת.
הדירה בד"כ תימסר לקונה באפן מיידי. הסיכוי לאיחור במועד העברת הדירה הוא קטן.
קיים רישום בטאבו
דירות יד שנייה נמצאות בכל אזורי הערים, כך שניתן לוודא את מידת קרבתם של מוסדות חינוך, תרבות וקניות
דירה יד שנייה תימסר לקונה באופן מיידי, או בטווח של חודשים בודדים
מרבית הבניינים הוותיקים אינם עמידים בפני רעידות אדמה ואינם כוללים ממ"ד.
התקנת מעלית כרוכה בהסכמת השכנים, בקבלת האישורים הנדרשים מהרשויות המתאימות, בהוצאה כספית ניכרת ובהליך הפוגע למשך תקופה באיכות החיים.
אין הטבות, אין הנחות ואין מבצעים. מחיר הדירה נקבע בהתמקחות בין הקונים לבין המוכרים.

יזמות בנדלן

תחום היזמות בנדל"ן הינו תחום עשיר ורחב אשר כולל מספר ענפים, בניהם: תחום ההתחדשות העירונית (תמ"א 38 ופינוי בינוי), תיווך מקרקעין בתחום המגורים ובנדל"ן מסחרי, עסקאות אקזיט, ניהול נכסים, רכישת נכסים והשכרתם ועוד.

ענף ההתחדשות העירונית למשל הינו אחד הענפים היותר מבוקשים בתחום יזמות נדל"ן. הסיבה לכך נעוצה בכך שיזמי נדל"ן אשר מכירים את השוק ומתעדכנים באופן שוטף בחדשות הנדל"ן, מודעים לבעיה שהקרקעות לבניה רוויה במיקומים אטרקטיביים במדינה הולכות ואוזלות וכתוצאה מכך קבלנים החלו "לברוח" ולחפש קרקעות ליד אזורי תעשיה ובתי קברות.
לכן, בניה במקום בנייני רכבת ישנים במקרה של פינוי והוספת עוד קומות על בנייני רכבת כמו במקרה של תמ"א 38 הינם תחום מועדף לקידום ע"י יזמים בנדל"ן.

יזמות נדל"ן מאגדת כאמור מגוון רחב של נושאים, הזדמנויות ופעולות. אנו מאמינים שאיתור הזדמנויות השקעה וכן קביעת אבני הדרך והיעדים הרצויים מצד המשקיע, הם השלבים הראשונים ביזמות נדל"ן.ניתוח השוק והיכולת לאתר רוכשים עתידיים הנם אקוטיים בתהליך הבנת ההזדמנות, הכדאיות וכן באישור קידום העסקה.

לרוב, פרויקטים בתחום יזמות הנדל"ן נוטים להתעכב ואף להיתקע עקב היעדר תכנון נכון שיתחשב במגבלות אפשריות במשאבים, וכן עקב חוסר יכולת ניהולית בשלבים המוקדמים של תכנון הפרויקט. כאן נכנסים לתמונה אנשי המקצוע שתפקידם לוודא שיש ביכולת הצדדים המעורבים בעסקה וכן במשאבים העומדים לרשותם להוציא לפועל את הפרויקט.

השלב השלישי הנו ביצוע של הבדיקות המשפטיות והיבטי המיסוי הנדרשים להוצאתה לפועל של העסקה. לרוב, תכנון נכון בעזרתם של יועצים מקצועיים יכול להקטין משמעותית את החשיפה לסיכונים או לתשלומים מיותרים של מיסים. תכנון נכון לצד בנייה נכונה הלוקחת בחשבון את התקנים והחוקים הרלוונטיים במקום היעד של העסקה, אף עשוי להוסיף ערך ורווח רב לפרויקט.

השלב האחרון הוא למעשה ביצוע העסקה כלומר רכישת נכס הנדל"ן. בשלב זה המטרה היא לנהל את העסקה ולוודא שהצדדים המעורבים עומדים ביעדים שנקבעו. אם תנאי השוק משתנים תוך כדי תנועה, קיימת חובה לערוך שינויים בתוכניות השונות, ואף לעיתים לבנות תכנית בנייה חדשה, על מנת שאלו ישקפו בהתאמה מלאה את מצב השוק הנוכחי או השוק העתידי. היכולת לנתח ולהבין את המציאות המשתנה והדינאמית בזמן אמת משקפת את המסוגלות להעביר את העסקה ממצב של כישלון להצלחה.v